تمهيد: الموضوع ينطوي تحت مواضيع اجرءات التنفيذ :
الحجز على العقار هو طريقة استثنائية من طرق التنفيذ الجبري بنزع ملكية أموال المدين ،لذلك يتطلب المشرع الجزائري لتوقيع هذا النوع من الحجوز بالإضافة إلى الشروط التي تتطلبها القواعد العامة في الحجوز التنفيذية و التي تتمثل في أن يكون الدائن حائزا لسند تنفيذي يؤكد بصفة نهائية حقه ،شرطا إضافيا في الحجز على العقار يتمثل في عدم كفاية المنقولات لدى المدين أوعدم وجودها في حالة ما إذا كان الدائن عاديا،لذلك سنتطرق في المبحث الأول إلى شروط الحجز على العقار.
كما خص المشرع الحجز على العقار بعدة إجراءات تتميز بنوع من التعقيد و الشكلية تبدأ باستصدار الدائن لأمر الحجز على عقارات مدينه من المحكمة المختصة وتبليغه للمدين و إنذاره بدفع ما في ذمته من دين لتنتهي بقيد أمر الحجز هذا بالمحافظة العقارية ليتم الحجز نهائيا على العقار ووضعه تحت يد القضاء ،و هذا ما سنتعرض له في المبحث الثاني .
ويترتب على وضع العقار تحت يد القضاء عدة آثار قانونية الهدف منها حماية الدائن الحاجز وهي تقيد عناصر الملكية من استعمال واستغلال و تصرف وهذا ما سنراه في المبحث الثالث من هذا الفصل.
:شروط الحجز على العقار
إن الحجز على العقار هو حجز تنفيذي لا يكون إلا من قبل دائن يحمل سندا تنفيذيا سواء كان دائنا عاديا أو صاحب امتياز خاص أو رهن، يؤكد بصفة نهائية حقه ،و يكون هذا الحق معين المقدار و حال الأداء عند الحجز ،بالإضافة إلى ذلك يشترط في طالب الحجز أن يكون قد قام بمقدمات التنفيذ و ذلك بتبليغ السند التنفيذي للمدين و تكليفه بالوفاء و إمهاله عشرين يوما، كما لا يمكن للدائن العادي مباشرة إجراءات الحجز على العقار إلا في حالة عدم وجود منقولات لدى مدينه أو عدم كفايتها.
المطلب الأول : أن يكون بيد الدائن سندا تنفيذيا :
لما كان الحجز على العقار هو طريق من طرق التنفيذ الجبري بنزع الملكية فقد اشترط المشرع الجزائري أن يكون الدائن طالب الحجز حاملا لسند تنفيذي وأمهر بالصيغة التنفيذية و أن يكون الحق الثابت به مبلغا من النقود معين المقدار و حال الأداء .
أولا - السند التنفيذي :
السند التنفيذي هوسبب الحق في التنفيذ الجبري و هو عمل قانوني يتطلب المشرع في تكوينه شروط مختلفة تضمن التأكيد الكامل لوجود الحق الموضوعي أو على الأقل ضمانا كبيرا لوجوده فإذا توافرت هذه الشروط كان للدائن الحق في التنفيذ الجبري و عندها لا يمكن للقائم بالتنفيذ الإمتناع عن إجرائه على أن يبقى للمدين إن أراد الإعتراض و لكن بإجراءات مستقلة عن إجراءات التنفيذ الجبري .
و يتميز السند التنفيذي كفكرة قانونية بمايلي :
1-أنه من مستلزمات التنفيذ إذ لا يجوز إجراء التنفيذ الجبري بغير سند تنفيذي لأنه الوسيلة الوحيدة التي اعتبرها المشرع مؤكدة لوجود حق الدائن عند إجراء التنفيذ، وعلة ذلك هو أن التنفيذ يرتب آثارا خطيرة للمدين فإذا لم يكن من المستحسن التأكد التام من وجود حق الدائن فإنه على الأقل يوجد من الأدلة ما يعطي احتمالا قويا لوجوده .بل يجب أن تكون من الأعمال التي قدرها المشرع مقدما واعتبرها سندات تنفيذية ،إذ لا يجوز البدء في التنفيذ بغير سند تنفيذي ،فإذا حدث أو جرى التنفيذ بغير سند فإن وجود السند بعد ذلك لا يصحح إجراءاته
2-أنه شرط كاف للتنفيذ ،فالسند التنفيذي له قوة ذاتية إذا توفر فإنه يعطي الحق للدائن في التنفيذ الجبري بصرف النظر عن وجود الحق الموضوعي ، و تبعا لذلك فإن الدائن الذي بيده سند تنفيذي فإنه يتقدم إلى القائم بالتنفيذ لا لإثبات حقه الموضوعي و إنما لطلب التنفيذ و ليس له أن يمتنع عن إجرائه على زعم أن الدائن ليس له حق موضوعي .
و لقد حرص المشرع على تحديد الأعمال القانونية التي يعطي لها القوة التنفيذية مقدما و هي تتدرج من حيث قوة حجيتها إلى أربعة أنواع و هي :
1 - السندات القضائية و هي القرارات الصادرة عن المحاكم و تشمل الأحكام والقرارات و الأوامر.
2 - أحكام التحكيم
3 - العقود الرسمية
4 - السندات و الأحكام الأجنبية
بالإضافة إلى بعض السندات الخاصة ببعض الدائنين التي نص عليها المشرع في قوانين خاصة مثل الرهن القانوني الوارد في قانون النقد و القرض و الشيك الذي منحه المشرع القوة التنفيذية في قانون المالية لسنة 1988
ثانيا – إمهار السند التنفيذي بالصيغة التنفيذية:
لإجراء التنفيذ يجب أن يكون بيد الدائن طالب الحجز صورة من السند التنفيذي المثبت لحقه الموضوعي ذات طابع خاص تسمى في قانون الإجراءات المدنية النسخة التنفيذية و قد أكدت المادة 320 منه على ضرورة هذه النسخة التنفيذية ،و هي تختلف عن الصورة العادية أو البسيطة للسند التنفيذي ،كما تختلف عن نسخة السند الأصلية ،و هي التي تعطي منها الصور العادية أو البسيطة و الصور التنفيذية .
أما الصورة التنفيذية فهي تلك الممهورة بالصيغة التنفيذية و تختم بخاتم المحكمة و يوقع عليها الكاتب أو الموظف المختص و التي أشار إليها القانون في المادتين 320و321ق إم ولا تعطي إلا لمن صدر الحكم لمصلحته لأجل التنفيذ بموجبها و هي تحمل العبارة التالية "نسخة مسلمة طبق الأصل للتنفيذ " ثم يوقع عليها وتختم بالخاتم الرسمي ،ولا يجوز أن تسلم غير نسخة تنفيذية واحدة،فإذا ضاعت من صاحبها وجب الحصول على نسخة أخرى بأمر من رئيس الجهة القضائية بعد استدعاء الخصوم و التأكد من عدم تمام التنفيذ عملا بنص المادة 322 من ق إ م
والنسخة التنفيذية لا تكفي وحدها للتنفيذ ،بل لابد من إمهارها بالصيغة التنفيذية طبقا للمادة 320 وما يليها من قانون الإجراءات المدنية .
والصيغة التنفيذية واجبة لأي سند تنفيذي و مهما كان نوعه ،فبالنسبة للعقود الرسمية فإن الموثق هو الذي يمنح الصيغة التنفيذية للعقد الرسمي ولا يمنحها إلا مرة واحدة،و هي نفس الصيغة التي تمهر بها الأحكام و القرارات و الأوامر القضائية و السندات التنفيذية الأخرى و المنصوص عليها في المادة 320 من ق إم.
ثالثا- محل الإلتزام الثابت بالسند التنفيذي مبلغ من النقود معين المقدار حال الأداء :
لا يكفي بأن يكون الدائن حائزا على نسخة تنفيذية من السند التنفيذي ،بل يشترط أن يكون محل الإلتزام المطلوب تنفيذه بطريق الحجز على العقار هو مبلغ من النقود معين المقدار و حال الآداء و قد نصت على هذا الشرط المادة 327من ق ا م و ذلك بنصها "لا تباشر اجراءات الحجز على المنقول أو على العقار إلا بمقتضى سند تنفيذي و من أجل أشياء معنية المقدار محققة فإذا كان الدين حال الأداء ليس مبلغا من النقود فإنه توقف اجراءات التنفيذ بعد الحجز إلى أن يقدر قيمة المحجوز بالنقود "
ذلك أن التنفيذ الجبري ينقسم إلى تنفيذ مباشر وتنفيذ غير مباشر ،فالتنفيذ المباشر يكون في حالة ما إذا كان محل الآداء المحكوم به ليس مبلغا من النقود فينصب التنفيذ على ذات العين محل الإلتزام ما لم يكن هذا العمل أو الإمتناع يحتاج إلى تدخل المدين شخصيا بحيث يكون إلزامه بالتنفيذ المباشر اعتداء على شخصه فإنه يلجأ إلى الإكراه المالي و استصدار حكم بالغرامة التهديدية يحث المدين على التنفيذ العيني و إن أصر و نكل على التنفيذ فليس للدائن إلا المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي أصابه عن عدم التنفيذ أو التأخير فيه عن طريق تصفية الغرامة التهديدية و هنا نكون بصدد التنفيذ بمقابل و هو مبلغ من النقود فيتحول محله إلى أموال المدين ويتم التنفيذ بطريق الحجزو عليه فإن محل التنفيذ ينصب على أموال المدين من منقولات وعقا رات في حالتين :
1/إذا كان محل الآداء المحكوم به ابتداء على المنفذ عليه هو دفع مبلغ من النقود
2/أو كان شيئا آخر واستحال تنفيذه جبرا على المدين لكونه متعلق بشخص المدين و امتنع هذا الأخير عن التنفيذ ،و تحول إلى تنفيذ بمقابل بعد تصفية الغرامة التهديدية فأصبح مبلغا من النقود فإن التنفيذ حينئذ يصبح متعلقا بأموال المدين ويشترط أن يكون مبلغ الدين معين المقدار ،محقق الوجود وحال الآداء ،ولا يعتد بعد ذلك بقدر الدين فالتنفيذ بطريق الحجز مهما صغرت قيمة الدين الذي يتم اقتضاءه ،وأيا كان سبب التزام المدين سواء كان دينا عاديا أو دينا مضمونا برهن أو امتياز أو تخصيص وما يشترط فيه فقط هو تحقق الشروط المذكورة في المادة 327 من ق إ م.
المطلب الثاني :القيام بأعمال مقدمات التنفيذ :
باعتبار الحجز على العقار حجز تنفيذي لا يمكن مباشرته من طرف الدائن الحاجز إلا إذا كان متحصلا على سند تنفيذي فإنه إلى جانب ذلك يشترط القيام بأعمال مقدمات التنفيذ المنصوص عليها في المادتين 329 .330 من ق إ م وهو شرط تتطلبه القواعد العامة في التنفيذ الجبري وذلك بتبليغ السند التنفيذي للمدين وتكليفه بالوفاء قبل إجراء التنفيذ بميعاد عشرون يوما و ذلك بطلب ممن صدر الحكم لمصلحته، ورغم أن مقدمات التنفيذ ليست من إجراءاته إلا أن عدم القيام بها ينتج عنه بطلان التنفيذ الجبري
أولا – تبليغ السند التنفيذي للمدين وتكليفه بالوفاء خلال عشرين يوما:
أوجب القانون على الدائن القيام بتبليغ السند التنفيذي إلى المدين قبل اتخاذ اجراءات التنفيذ الجبري ويجب أن يشمل التبليغ على تكليفه بالوفاء و إنذاره بأنه إذا لم يقم بالوفاء اختياريا فإن الحق سيتم اقتضاؤه جبرا عنه وفي ذلك نصت المادة 330 من ق إ م على أنه يبلغ القائم بالتنفيذ المحكوم عليه بالحكم المطلوب تنفيذه ما لم يكن قد أبلغ به و يكلفه بالسداد في مهلة عشرين يوما ولا تباشر اجراءات التنفيذ إلا بعد انقضاء هذه المهلة طبقا لمقتضيات المادة 332 من ق إ م.
و الغاية من التبليغ هي إعلام المدين بحق الدائن في التنفيذ الجبري فإما يعترض على التنفيذ أو يقوم بالوفاء بما هو مطلوب منه ،أما غاية التكليف بالوفاء مع الإنذار هي تأكيد امتناع المدين عن الوفاء و الذي يفتح الطريق أمام الدائن و يمنحه الحق في التنفيذ الجبري ،و يجب أن يتم التبليغ بالنسخة التنفيذية للسند ويكون بورقة محضرين حيث يقوم المحضر القضائي بتبليغها إلى المدين ، ويشترط القانون تسليم صورة التبليغ للشخص المدين أو في موطنه الأصلي أو في موطنه المعتاد أو على لوحة إعلانات المحكمة ، و يحصل التبليغ بناء على طلب ذي الصفة في التنفيذ و يجب توفر الأهلية لديه و لدى المنفذ ضده الموجه إليه التبليغ ، وإذا مات المنفذ ضده أي المدين أو فقد أهليته أو زالت صفة من يباشر الإجراءات نيابة عنه سواء قبل التنفيذ أو بعده ،فإنه يجب تبليغ السند التنفيذي إلى الورثة أو من يقوم مقام فاقد الأهلية أو من زالت صفته.
فطبيعة إجراء التبليغ للمدين وإلزامه بالدفع في مهلة عشرين يوما ليس تنفيذا جبريا في حد ذاته و إنما تمهيدا له فهو من مستلزماته و ضروري للتنفيذ ،إذ يعتبر التنفيذ بدونه باطلا ،و البطلان هذا مقرر لمصلحة المنفذ عليه وورثته يجب التمسك به من طرف هؤلاء فقط .
ثانيا - طلب التنفيذ:
لا يتم التنفيذ الجبري سواء كان مباشرا أو عن طريق الحجز على أموال المدين و منها عقاراته إلا بناء على طلب من له الصفة في التنفيذ و هو المحكوم له ، ولم ينظم المشرع الجزائري شكل هذا الطلب ولا أحكامه و إنما أشار إليه في المادة 329 من ق ام إذ تنص "يكون التنفيذ بناء على طلب من صدر الحكم لمصلحته ...".
و يمكن القول بأنه وفقا للقانون الجزائري يجوز تقديم طلب التنفيذ شفاهة أو كتابة ولا يشترط فيه أن يتضمن بيانات معينة وإنما لكي يتحقق الهدف منه يجب أن يتضمن اسم طالب التنفيذ و لقبه وموطنه و اسم الشخص المطلوب التنفيذ عليه ولقبه و موطنه و تحديد الأموال المراد التنفيذ عليها ، مرفوقة بالنسخة التنفيذية المراد التنفيذ بمقتضاها وما يثبت خلافته إذا كان مقدم الطلب هو خلف الدائن إذ بغير ذلك لا يكون له الصفة في التنفيذ
المطلب الثالث : عدم وجود منقولات لدى المدين أو عدم كفايتها :
القاعدة العامة في القانون المدني أنه لا يتعلق حق الدائن العادي أيا كان مصدره على مال معين للمدين بل يتعلق مع بقية الدائنين بالذمة المالية لهذا الأخير إذ تكون أموال المدين جميعها ضامنة للوفاء بديونه و بالتالي فإن للدائن إمكانية إخضاع أموال المدين للتنفيذ ، وهي إمكانية متاحة لكل دائن ، فالمال الواحد يمكن أن يكون ضمانا لأكثر من التزام ،و تبعا لذلك فإنه يكون للدائن أن يحجز على أي مال للمدين ، و أي مال للمدين يمكن أن يكون محلا لأكثر من حجز .
غير أن المشرع الجزائري في قانون الإجراءات المدنية أورد قيدا على هذه القاعدة و جعل من إمكانية الحجز على عقارات المدين متوقفة على شرط يجب تحققه حتى يجري الحجز على هذا النوع من الأموال نصت عليه المادة 379 من ق ام و هو عدم كفاية حصيلة ما نتج عن بيع المنقولات للوفاء بالدين أو بعدم وجودها ، وهو نفس الشرط المنصوص عليه في المادة 335 من ق ام ما عدا أصحاب التأمينات العينية الذين بيدهم سندا تنفيذيا على عقار مثقل برهن أو تخصيص أو امتياز فهم مستثنون من هذا الشرط فيجوز لهم أن يبدؤا بالتنفيذ على العقار المحمل بتأميناتهم العينية بصرف النظر عن كفاية منقولات مدينهم أو عدم كفايتها للوفاء بالدين
و لكن إذا كان المشرع الجزائري قيد الدائن في الحجز على العقار بعدم كفاية المنقولات لدى المدين، فإنه من جهة أخرى لم يشترط على الدائن في التنفيذ على العقار ، توافر تناسب بين مقدار الدين المطلوب للوفاء و قيمة العقار المراد الحجز عليه ، فله أ ن يحجز على العقار أو عدة عقارات أو على البعض منها دون البعض الآخر ، بشرط أن لا يحصل من ثمن العقار المحجوز إلا على ما يساوي حقه ،ولذلك فقد أجاز المشرع في المادة 383 من ق ام للمدين أن يرفع دعوى أمام المحكمة التي سيجري في دائرتها البيع ضد الحاجزين إذا كانت له مبررات جدية يتطلب بيع العقارات المحجوزة بالتعاقب حسب الكيفية التي ينتج عنها الثمن الأعلى ، وإذا استجابت المحكمة لطلبه عندها تباع وجوبا العقارات بالتعاقب حسب الترتيب الذي حدده الحكم الصادر في الدعوى ، و إذا كان ثمن أول عقار بيع بالمزاد غير كاف بالوفاء بدين طالب التنفيذ ، ينتقل البيع إلى العقارات الأخرى بالتتابع و يتوقف البيع وجوبا عندما تكون حصيلة ما تم بيعه كافيا لتغطية الدين والمصاريف، ولا يتعداه إلا ما تبقى من العقارات المحجوزة .
و يشترط في العقار المراد الحجز عليه أن يكون مملوكا للمدين و أساس هذا الشرط ، هو إنما المدين يضمن التزاماته بأمواله و ليس بأموال غيره و أن الحجز على أموال الغير يشكل اعتداء على حق الغير ، بينما يجوز للدائن الحجز على الحصة المملوكة لمدينه في العقار على الشيوع ، إلا أن شرط ملكية العقار المراد الحجز عليه للمدين يرد عليها استثناءات كالعقارات المقدمة كضمان لسداد الدين المراد اقتضاؤه جبرا ، فإذا وضع مالك العقار عقاره كضمان لسداد دين المدين أو خصصه كتأمين لسداد الدين و انتقلت ملكيته لأي سبب من أسباب انتقال الملكية إلى شخص غير مسؤول مسؤولية شخصية عن المدين ، فيمكن في مثل هذه الحالة أن يقوم الدائن بالتنفيذ على المال حتى و لو أنه كان غير مملوكا لغيره كالكفيل العيني و الحائز
كذلك أموال المدين التي تصرف فيها بنقل ملكيتها إلى الغير و صدر حكم للدائن يقضي بعدم نفاذ التصرف القانوني الذي نقل ملكية عقار المدين إلى الغير فيكون للدائن الحجز عليه حتى و إن كانت ملكيته لغير المدين على أن الحجز الذي قام به الدائن على العقار في هذه الحالة يتم باعتبار أن العقار مملوكا للمدين ، لكون التصرف الناقل للملكية للغير غير نافذ في حق الدائن .
و يشمل الحجز على العقار ، العقار بطبيعته كالأرض و البناء و المناجم و الأشجار و الأغراس بأنواعها و ثمارها على أن الحجز على الأرض يشمل الحجز على الثمار الموجودة دون النص عليها في قرار الحجز لأنها تعتبر لاحقه بالأرض و يشمل أيضا العقار بالتخصيص على أن لا يكون الحجز عليه مستقلا عن العقار الذي رصد لخدمته ، و كما يجوز الحجز على ملكية العقار كاملة بما فيها ملكية الرقبة و الإنتفاع ،فإنه يجوز الحجز على ملكية الرقبة دون الإنتفاع ، والإنتفاع دون ملكية الرقبة أو الحجز على حصة في الشيوع مع ملاحظة أنه لا يجوز الحجز على حق الإستعمال و حق السكن و حقوق الإرتفاق العينية التبعية.
الموضوع منقول للامانة.
